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J-REITの業績は昨年後半ごろから絶好調。全60銘柄の約4割が直近で過去最高水準の分配金を出しており平均利回りは4.3%に達しています。
そう話すのは、J-REITに詳しいアイビー総研の関大輔氏。J-REITは投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、マンションになどの不動産を購入し、その賃貸収入を投資家に分配する金融商品。配当会の収益の90%以上を分配すれば、課税されないというメリットがあるため、より多くの収益を投資家に分配できるという利点があります。
18年は年初から日経平均株価の値動きがいまひとつであるのに対し、J-REIT全体の値動きを示す東証REIT指数は上昇トレンドにある。
関氏は、その背景には2つの要因があると指摘する。
アベノミクスが始まった2013年以降、景気回復と異次元金融緩和により、不動産需給が改善。東京だけではなく大阪や福岡など地方都市でも空室率は過去最低を記録しており、賃料は上昇傾向が続いています。さらに日銀が長期金利を少しあげましたが、J-REITの銘柄の借り換えできるため、支払利息が減少する動きが続いているのです。
家賃収入が増える一方で、コストはダウンし、利益が膨らんでいると言うわけだ。もっとも近年の不動産価格は過熱気味で、2020年の東京オリンピックをピークに下落に転じるという説もまことしなやかにささやかれている。そのXデーまで2年を切った今、J-REITに投資して大丈夫なのか気がかりなところ。しかしJ-REITアナリストの山崎氏はこの悲観論をバカバカしいと一蹴する。
不動産価格はすでにピークを打っており、運用に長けたJ-REITは競争力が落ちてきた物件を高値で売却しています。このまま不動産価格が下がれば、むしろJ-REITにとっては安値で仕込む好機となります。J-REITが投資対象とする都心の一等地にある大型オフィスビルや大規模マンション等では、バブル崩壊やリーマンショックのような極端な暴落は考えにくいのです。
nazunasokuho
Posted bynazunasokuho

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